摘要：成交套數(shù)是近五個(gè)月來(lái)的最好成績(jī)。近一個(gè)月來(lái)，上海多次調(diào)整、優(yōu)化樓市政策。1月13日，奉賢區(qū)、青浦區(qū)先后發(fā)布新城區(qū)域人才購(gòu)房政策，放寬購(gòu)房資格，調(diào)整非滬籍人才社保、個(gè)稅限制年限，降低人才購(gòu)房門(mén)檻。而去年12月中旬，上海也調(diào)整了住房信貸政策，包含降低首付款比例、降低利率下降、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。那么，這些政策對(duì)樓市有何影響？新政帶動(dòng)效果明顯從銷(xiāo)售情況來(lái)看，去年年底的新政對(duì)上海樓市起到積極的帶動(dòng)作用，購(gòu)買(mǎi)力有所恢復(fù)。首先表現(xiàn)在商品房成交情況上。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，在新政發(fā)布后的半個(gè)月，上海新房日均成交在364套左右，相比當(dāng)月1-14日，增長(zhǎng)了19%。相比上一年同期，增長(zhǎng)了31%。從整月數(shù)據(jù)來(lái)看，雖不及去年同期，但環(huán)比增幅明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，12月上海商品房成交金額超過(guò)542億元，環(huán)比上增長(zhǎng)了38.55%，是四季度中唯一一個(gè)環(huán)比正增長(zhǎng)的月份。并且，若與近五年同期情況相比，2023年12月的成交金額還算穩(wěn)定，好于2021年、2019年的情況。從商品房的成交面積與成交套數(shù)來(lái)看，新政的刺激效果也較顯著。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，2023年12月，上海商品房成交面積、成交套數(shù)在環(huán)比、同比上都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。成交面積在全年12個(gè)月中位于第二，環(huán)比增長(zhǎng)36.85%，同比增長(zhǎng)10.74%。成交套數(shù)也是近五個(gè)月來(lái)的最好成績(jī)，環(huán)比增長(zhǎng)了25.52%。從住宅面積來(lái)看，90-120平米的住宅最受歡迎，12月共成交5628套，占總銷(xiāo)售情況的51.69%。而新政對(duì)這一面積的房子也起到推動(dòng)作用。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，12月同比降幅收窄，從11月下降45.54%，回彈到下降2.81%。此外，面積在70平米以下的住宅受影響最大。11月同比銷(xiāo)售套數(shù)還處于負(fù)增長(zhǎng)，12月便正增長(zhǎng)了20.42%。除了新房，二手房的成交情況也有所改善。12月二手房成交套數(shù)為16378套，環(huán)比增長(zhǎng)3.93%，是四季度以來(lái)最高的月度銷(xiāo)售量。房?jī)r(jià)趨于止跌回穩(wěn)除了成交量，12月的房?jī)r(jià)也反映出新政的積極作用。在成交均價(jià)上，環(huán)比止跌，同比降幅收窄。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，在新政發(fā)布的后半個(gè)月，上海商品房日均成交價(jià)為4.72萬(wàn)元/平方米，相比12月的上半個(gè)月，增長(zhǎng)了3.12%。而從樣本住宅平均價(jià)格來(lái)看，目前上海樓市價(jià)格較為穩(wěn)定。根據(jù)萬(wàn)德數(shù)據(jù)，自2022年7月以來(lái)，上海樣本住宅平均價(jià)格便處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，并且持續(xù)了近一年的時(shí)間。直到2023年8月轉(zhuǎn)負(fù)為正，開(kāi)始復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，上海12月樣本住宅的平均價(jià)格為5.14萬(wàn)元/平方米，連續(xù)五個(gè)月同比小幅上漲，12月漲幅最多，為0.94%。二手住宅的掛牌均價(jià)環(huán)比也已轉(zhuǎn)負(fù)為正。數(shù)據(jù)顯示，12月，上海二手住宅掛牌均價(jià)為7.08萬(wàn)元/平米，環(huán)比漲了2.38%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，雖然增幅有所放緩，但上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍處于正增長(zhǎng)趨勢(shì)。多重新政疊加影響下，未來(lái)有望得到更好的改善。全國(guó)樓市恢復(fù)尚需時(shí)間從全國(guó)范圍來(lái)看，雖然樓市或許不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速恢復(fù)，但已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。一方面，從成交情況來(lái)看，各線城市去年12月商品房成交套數(shù)相比11月增幅明顯。30個(gè)大中城市商品房成交套數(shù)12月環(huán)比上增幅較大，為33.73%。同比降幅為7.35%，相較11月也有明顯收窄。另一方面，各線城市住宅價(jià)格也趨于好轉(zhuǎn)。在百城數(shù)據(jù)中，二線城市的住宅價(jià)格指數(shù)在連續(xù)5個(gè)月的同比負(fù)增長(zhǎng)后，于12月實(shí)現(xiàn)0.05%的正增長(zhǎng)。三線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比都為負(fù)增長(zhǎng)，但降幅收窄趨勢(shì)明顯，12月同比下降為0.4%。一線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比降幅也在收窄。細(xì)化來(lái)看，在一線城市中，主要是深圳的住宅價(jià)格處于下降趨勢(shì)中，12月同比降幅為2.22%，而其他三個(gè)一線城市，樣本住宅平均價(jià)格的同比漲幅在12月都為正增長(zhǎng)。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，一線城市在政策利好的背景下，疊加韌性的需求，2024年樓市有望穩(wěn)步回升。而三線及以下城市，由于基本面較弱，樓市政策已強(qiáng)發(fā)力，預(yù)計(jì)完全復(fù)蘇還需一段時(shí)間。